Οι καταστροφικές συνέπειες της υπερφορολόγησης των ακινήτων.



Στη σημερινή συγκυρία πρέπει να καταργηθεί η φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας καθώς επιφέρει πολλαπλά πλήγματα στην οικονομία, ενώ παράλληλα έχει μηδενική, αν όχι αρνητική, επίδραση στα δημόσια έσοδα.

Κατά τη διάρκεια της κρίσης οι ελληνικές κυβερνήσεις, υπό την πίεση της τρόικας, αύξησαν δραματικά τους φόρους κατοχής ακινήτων. Οι φόροι αυτοί αυξήθηκαν από 1 δισ. ευρώ το 2007 σε 3,47 δισ. ευρώ το 2014 (τελευταία χρονιά με πλήρη στοιχεία). Ο ΕΝΦΙΑ αποφέρει 2,65 δισ. τον χρόνο (δεν γνωρίζουμε ακόμη τ’ αποτελέσματα των πρόσφατων αλλαγών του).

Αυτό το ποσό όμως αντιπροσωπεύει απλώς τις ακαθάριστες εισπράξεις του ΕΝΦΙΑ. Το καθαρό δημοσιονομικό αποτέλεσμα προκύπτει αφού αφαιρέσουμε από τα 2,65 δισ. τις απώλειες εσόδων που προκαλεί, καθώς μειώνει:

α) το διαθέσιμο εισόδημα,

β) την αξία της ακίνητης περιουσίας και άρα την κατανάλωση που εξαρτάται από αυτήν,

γ) την επένδυση στις κατοικίες, λόγω του αυξημένου ρίσκου και των συνεχώς μειούμενων τιμών τους.

Οι τρεις αυτές επιπτώσεις οδηγούν, με συντηρητικούς υπολογισμούς για τη φάση ακραίας ύφεσης, σε πτώση του ΑΕΠ κατά 6-9 δισ. τον χρόνο, η οποία μεταφράζεται σε απώλειες 70.000-100.000 θέσεων εργασίας και φορολογικών εσόδων ίσων με 2,2-3,3 δισ.

Επιπλέον, το κράτος χάνει έσοδα λόγω της παράλυσης της αγοράς ακινήτων, σημαντική αιτία της οποίας είναι η αυξημένη φορολογία. Οι φόροι από τις αγοραπωλησίες ακινήτων έχουν μειωθεί κατά 1,4 δισ. από το 2007 μέχρι το 2013. Τα νοικοκυριά δεν μπορούν να πουλήσουν τα ακίνητά τους, δεν έχουν πρόσβαση στις αποταμιεύσεις τους (80% των οποίων έχει επενδυθεί σε ακίνητα).
Έτσι δεν μπορούν ούτε να ξοδέψουν ούτε να πληρώσουν τους φόρους και τα δάνειά τους. Η συνεχής δε πτώση των τιμών των ακινήτων αποτελεί αντικίνητρο για την αποπληρωμή δανείων, καθώς συχνά το υπόλοιπο των τελευταίων είναι πια πολύ μεγαλύτερο από την αξία των ακινήτων για τα οποία δόθηκαν.
Έτσι τα «κόκκινα» δάνεια αυξάνονται και μαζί τους η κρατική δαπάνη για την ανακεφαλαιοποίηση των τραπεζών. Επιπλέον, η παράλυση της αγοράς ακινήτων οδηγεί στη συρρίκνωση της δανειοδότησης του ιδιωτικού τομέα, καθώς τα ακίνητα αποτελούν την κύρια μορφή ενεχύρου. Αυτή η πιστωτική συρρίκνωση οδηγεί σε περαιτέρω μείωση και του ΑΕΠ και των φορολογικών εσόδων.
Τέλος, η πτώση των τιμών οδηγεί σε μειωμένες εισπράξεις από πωλήσεις κρατικών ακινήτων.

Η τεράστια αύξηση της φορολογίας ακινήτων αποφέρει λοιπόν ουσιαστικά μηδενικές, στην καλύτερη περίπτωση, καθαρές εισπράξεις στο κράτος, ενώ το πιο πιθανό καθαρό αποτέλεσμα είναι αρνητικό. Έχει επίδραση τόσο στα οικονομικά των ελληνικών νοικοκυριών στη βιωσιμότητα του ελληνικού χρέους, καθώς μειώνει το ΑΕΠ χωρίς να ελαττώνει το δημόσιο έλλειμμα.

Πίσω από την υπέρμετρη αύξηση της φορολογίας των ακινήτων βρίσκεται η αντίληψη πως αυξάνοντας τους φορολογικούς συντελεστές αυξάνονται νομοτελειακά και τα καθαρά φορολογικά έσοδα. Αυτό όμως δεν είναι σωστό, σε περιόδους βαθιάς ύφεσης και ειδικότερα σε σχέση με τα ακίνητα, τα οποία έχουν μια σειρά από λειτουργίες:

α) παρέχουν στέγη,

β) αποτελούν μέρος της παραγωγικής διαδικασίας για προϊόντα μιας οικονομίας,

γ) είναι το κύριο όχημα αποταμίευσης των νοικοκυριών,

δ) είναι σημαντικό όχημα επένδυσης σε κάθε οικονομία,

ε) αποτελούν την κύρια μορφή ενεχύρου των δανείων.

Η φορολογία των ακινήτων επιδρά αρνητικά σε αυτές τις λειτουργίες, επιφέροντας πολλαπλά πλήγματα στην οικονομία.

Αυτοί που ζημιώνονται από τη φορολογία δεν είναι μόνο οι ιδιοκτήτες ακινήτων. Η κρίση πλήττει ιδιαίτερα τους οικονομικά ασθενέστερους, οι οποίοι χάνουν ευκολότερα τη δουλειά τους και έχουν τις αποταμιεύσεις τους τοποθετημένες σε ακίνητα, καθώς διαθέτουν λίγα ρευστά περιουσιακά στοιχεία. Έτσι υποφέρουν δυσανάλογα τόσο από τη μεγάλη μείωση του ΑΕΠ που προκαλεί η αυξημένη φορολογία των ακινήτων όσο και από την παράλυση της αγοράς. Δεν είναι καθόλου βέβαιο πως η φορολογία αυτή είναι προοδευτική.

Συμπερασματικά, πρέπει στη σημερινή συγκυρία να καταργηθεί η φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας. Έχει καταστροφικές επιπτώσεις στην οικονομία, ενώ παράλληλα έχει μηδενική, αν όχι αρνητική, επίδραση στα δημόσια έσοδα.
Αν αντιθέτως συνεχιστεί, η Ελλάδα δεν πρόκειται να ξεφύγει από την κρίση, καθώς καμία οικονομία δεν μπορεί να λειτουργήσει ομαλά με απαξιούμενη ιδιωτική περιουσία, με αχρηστευμένο το συντριπτικά μεγαλύτερο μέρος των αποταμιεύσεων των νοικοκυριών, με ασήμαντες επενδύσεις στις κατοικίες και με παραλυμένη την τραπεζική πίστη.

* Το άρθρο αυτό είναι μέρος αφιερώματος στο πλαίσιο συνεργασίας της «Ναυτεμπορικής» και του «DIW Berlin» για την κρίση στην Ελλάδα. Βασίζεται στην έρευνα «Η ελληνική κρίση: Μια ελληνική τραγωδία;» και εκφράζει την προσωπική άποψη των συντακτών.

Του Δημήτρη Χριστέλη
Ερευνητικός εταίρος στο Πανεπιστήμιο της Νάπολης Φεντερίκο ΙΙ


 9 Ιουνίου 2016 



 ΣΧΕΤΙΚΑ ΚΕΙΜΕΝΑ  

Η αόρατη πλευρά του ΕΝΦΙΑ 

Πριν από 170 χρόνια, τον 19ο αιώνα, ο Γάλλος φιλελεύθερος οικονομολόγος Frédéric Bastiat έγραψε το περίφημο δοκίμιο "Ce qu'on voit et ce qu'on ne voit pas" (Ό,τι βλέπουμε και ό,τι δεν βλέπουμε) στο οποίο εξηγούσε με γλαφυρό τρόπο ότι όλες οι οικονομικές αποφάσεις έχουν την πλευρά που βλέπουμε και μια άλλη που δεν βλέπουμε. Ασχολούμαστε με τα άμεσα αποτελέσματα και αγνοούμε τα μακροπρόθεσμα. Σωστή πολιτική είναι αυτή που ισορροπεί τα άμεσα με τα μακροπρόθεσμα. Όλα τα προβλήματα που αντιμετωπίζει η Ελλάδα των μνημονίων είναι το αποτέλεσμα κοντόθωρης λαϊκίστικης εγωιστικής πολιτικής. Θυμηθείτε το ασφαλιστικό. Το πολιτικό σύστημα μοίραζε υποσχέσεις συντάξεων και ...έχει ο Θεός. Σήμερα οι συνταξιούχοι πένονται και ανακαλύπτουν την πλευρά των αποφάσεων που οι πολιτικοί αγνόησαν προς ίδιο όφελος.

Η κυβέρνηση Σαμαρά και συγκεκριμένα οι κ. Βενιζέλος και Στουρνάρας επέβαλαν τον ΕΝΦΙΑ στη σημερινή του μορφή. Είχε προηγηθεί επί υπουργίας του κ. Βενιζέλου ο  ΕΕΤΗΔΕ (το χαράτσι) που πληρωνόταν μαζί με τους λογαριασμούς της ΔΕΗ. Ο ΣΥΡΙΖΑ βρήκε τον ΕΝΦΙΑ έτοιμο και μολονότι υποσχέθηκε να τον καταργήσει, τον διατήρησε. Τα έσοδα του υπουργείου Οικονομικών από τον ΕΝΦΙΑ είναι σημαντικά.  Τα αστικά ακίνητα είναι καταγεγραμμένα και οι φορολογούμενοι διστάζουν να μπουν σε περιπέτειες με τα ακίνητά τους. Γι αυτό πληρώνουν. Για το 2017 η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) έχει βεβαιώσει ΕΝΦΙΑ ύψους 3,15 δις Ευρώ.

Το ορατό αποτέλεσμα του ΕΝΦΙΑ είναι εξαιρετικό (για το υπ. Οικονομικών). Αρέσει και στην τρόικα. Υπάρχουν όμως και αόρατα αποτελέσματα (αόρατα, για όσους δεν θέλουν να βλέπουν) που πρέπει να μετρηθούν, να αξιολογηθούν και οπωσδήποτε να ληφθούν υπόψη.

Δεν έχω τα νούμερα, αλλά αυτά θα τα βρουν οι ειδικοί, που δείχνουν ότι η οικοδομική δραστηριότητα εξ αιτίας του ΕΝΦΙΑ και της πολιτικής και οικονομικής αβεβαιότητας έχει περιοριστεί. Τρομακτικά. Μαζί της έχουν πληγεί επαγγέλματα και επιχειρήσεις που τροφοδοτούσαν την οικοδομή. Εκτιμώ ότι από αυτή την αιτία (τη μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας) αυξάνεται η ανεργία κατά 100.000 ετησίως, τουλάχιστον. Πόσα φορολογικά έσοδα χάνονται άμεσα; πόσα έμμεσα;

Η μεγάλη πτώση της τιμής των ακινήτων εξ αιτίας του ΕΝΦΙΑ έχει παγώσει τις αγοραπωλησίες με συνέπεια να μη μπορούν οι πολίτες να πουλήσουν τα ακίνητά τους προκειμένου να πληρώσουν φόρους και δάνεια. Πόσα φορολογικά έσοδα χάνονται άμεσα; πόσα έμμεσα;

Ο ΕΝΦΙΑ και η αβεβαιότητα έχουν πλήξει τις επενδύσεις σε νέες κατασκευές και ακίνητα. Πόσα φορολογικά έσοδα χάνονται άμεσα; πόσα έμμεσα;

Οι τράπεζες έδωσαν δάνεια με εγγύηση ακίνητα, αλλά τώρα τα δάνεια είναι ακάλυπτα διότι έπεσε η αξία των ακινήτων. Οι ισολογισμοί των τραπεζών δεν εμπνέουν πλέον απόλυτη εμπιστοσύνη. Γι αυτό ζητούνται stress tests. Νέα αξιολόγηση του ενεργητικού τους. Ενδεχομένως ανακεφαλαιοποιήσεις. Πόσα δάνεια δεν χορηγούνται, πόσες επιχειρήσεις σπρώχνονται στο εξωτερικό; Πόσα φορολογικά έσοδα χάνονται άμεσα; πόσα έμμεσα;

Η μείωση της αξίας των ακινήτων έχει ως αποτέλεσμα αυξημένη καταναλωτική διστακτικότητα. Η αγορά ενός ψυγείου αναβάλλεται. Πόσα μαγαζιά κλείνουν; Πόσα φορολογικά έσοδα χάνονται άμεσα; πόσα έμμεσα;

Το συμπέρασμά μου. Με τον ΕΝΦΙΑ ασφαλώς εισπράττονται πολλοί φόροι αλλά, εξ αιτίας της υπερβολής ιδίως με τον συμπληρωματικό φόρο, προκλήθηκε ραγδαία πτώση των τιμών των ακινήτων. Ακολούθησε ανησυχία και αβεβαιότητα. Αυξήθηκε η ανεργία, αυξήθηκε η φοροδιαφυγή και σε συνδυασμό με τις άλλες παρενέργειες μειώθηκαν εν τέλει τα συνολικά φορολογικά έσοδα.

Ο ΕΝΦΙΑ ήταν, για να επανέλθω στον Bastiat, μια εκ πρώτης όψεως σωστή πολιτική. Έφερε σημαντικά έσοδα στο Δημόσιο χωρίς προβλήματα. Αν είχε εφαρμοστεί μια φορά δεν θα είχε προκαλέσει τις παρενέργειες που προκάλεσε η επανειλημμένη χρήση του και θα παρέμενε ένας επιτυχημένος εισπρακτικός φόρος. Δυστυχώς όμως επιπόλαιοι πολιτικοί θεώρησαν ότι θα μπορούσε να διατηρηθεί μονίμως. Δεν μελέτησαν τις επιπτώσεις. Δεν έφτιαξαν μηχανισμούς συστηματικής παρακολούθησης της αγοράς. Αντί ευελιξίας επέδειξαν ακαμψία. Χαρακτηριστικό ότι το 2017 φορολογούνται τα ακίνητα με τις τιμές του 2007! Οι πολιτικοί αλλά και η τρόικα, αγνόησαν όλες τις παρενέργειες του ΕΝΦΙΑ και εξακολουθούν να τις αγνοούν.

Και τώρα, τι πρέπει να γίνει; Δεν μπορώ να πω τι πρέπει να γίνει στους κ. Τσίπρα και Τσακαλώτο. Δεν θα με ακούσουν ή ακόμη χειρότερα θα με ακούσουν και θα κάνουν τα ακριβώς αντίθετα. Θα πω τι θα έκανα εγώ αν είχα εγώ την ευθύνη.

1. Θα καταργούσα αμέσως, αμέσως εννοώ αύριο, τον συμπληρωματικό φόρο που επιβάλλεται στα φυσικά πρόσωπα. Έχουν βεβαιωθεί 382 εκ.. Η δόση του Σεπτεμβρίου ήταν 76 εκ. και πληρώθηκε ήδη. Άρα η κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου για τα φυσικά πρόσωπα θα μειώσει τα έσοδα από τον ΕΝΦΙΑ κατά 306 εκ., όσα απομένουν. Εκτιμώ ότι στη συνέχεια, σταδιακά, θα ανέβουν σημαντικά οι αξίες των ακινήτων στις περιοχές που πλήγηκαν περισσότερο από τον δημευτικό συμπληρωματικό φόρο. Ιδιοκτήτες θα μπορέσουν να πουλήσουν. Τα χαρτοφυλάκια των τραπεζών θα ανακτήσουν αξία. Με μόνο τον ΕΝΦΙΑ χωρίς συμπληρωματικό φόρο, θα επανέλθει ένα μέρος της χαμένης εμπιστοσύνης. Ο κόσμος θα αρχίσει και πάλι να επενδύει στην οικοδομή. Μερικοί άνεργοι θα βρουν δουλειά.

2. Θα έστηνα την υποδομή ώστε τον επόμενο χρόνο να είναι εφικτή η μεταφορά της αρμοδιότητας και ευθύνης για τη συλλογή τελών στα ακίνητα στη τοπική αυτοδιοίκηση. Θέλω, δηλαδή, να καταργήσω τελείως τον ΕΝΦΙΑ. Να καταργήσω τον συμπληρωματικό φόρο τώρα, από τον Οκτώβριο του 2017 και να είμαι έτοιμος να μεταφέρω την ευθύνη για τη συλλογή τελών επί των ακινήτων στην τοπική αυτοδιοίκηση από 1.9.2018. Μαζί με την κατάργηση του ΕΝΦΙΑ, όπως την περιγράφω, από 1.9.2018 θα καταργήσω και όλες τις μεταβιβάσεις της κεντρικής διοίκησης προς την τοπική αυτοδιοίκηση, περίπου 3 δις.

Σε ένα άρθρο δεν χωράνε όλες οι σκέψεις. Θέλω όμως να προειδοποιήσω τους αναγνώστες που έφθασαν έως εδώ, ότι για την πρόταση να μεταφερθεί η αρμοδιότητα και η ευθύνη συλλογής τελών επί των ακινήτων στην Τ.Α. ισχύει, με το παραπάνω, η θέση Bastiat. Δεν αποτελείται μόνο από ό,τι βλέπουν αλλά και από ό,τι δεν βλέπουν. Να μη βιαστούν να την απορρίψουν με την τεμπέλικη φράση "αυτά δεν γίνονται", αλλά να σκεφτούν σε τι αλλαγές στη συμπεριφορά των δημοτικών αρχόντων θα οδηγήσει ένα σταθερό πλαίσιο που αφενός θα τους απελευθερώνει από τα κρατικά δεσμά και αφετέρου θα τους καθιστά πραγματικά υπεύθυνους απέναντι στους δημότες. Στην πρόταση μας για ένα "Καινοτόμο Σύνταγμα για τη Ελλάδα" (εκδόσεις Μεταίχμιο), στο άρθρο 102, ενσωματώνουμε στο Σύνταγμα και κατοχυρώνουμε τη μεταφορά αρμοδιοτήτων στους ΟΤΑ σύμφωνα με την αρχή της επικουρικότητας. Οι προϋπολογισμοί των ΟΤΑ δεν μπορεί να είναι ελλειμματικοί. Το κράτος θα τους χρηματοδοτεί μόνο για την αντιμετώπιση εκτάκτων αναγκών. Όσα προβλέψαμε για τους ΟΤΑ στο σχέδιο Συντάγματος μπορούν να εφαρμοστούν με απλές νομοθετικές ρυθμίσεις.

Είμαι βέβαιος ότι όταν στο μέλλον κάποιος σοβαρός μελετητής αποτιμήσει τις συνολικές επιπτώσεις του ΕΝΦΙΑ στην οικονομία θα καταλήξει στο αναπάντεχο συμπέρασμα ότι συνέβαλλε στη μείωση των φορολογικών εσόδων ως ποσοστό του ΑΕΠ. Ο ΕΝΦΙΑ είναι λάθος οικονομική πολιτική μια και προκαλεί τα αντίθετα από τα επιδιωκόμενα αποτελέσματα. Η λάθος οικονομική πολιτική δεν θα γίνει σωστή αν της γίνει έκπτωση 30%. Θα παραμείνει λάθος.

Δανείζομαι τη σωστή θέση για τον ΕΝΦΙΑ παραλλάσσοντας την ...κομψή φράση του πρωθυπουργικού συμβούλου: "Στα τσακίδια με τον ΕΝΦΙΑ και να μη στεριώσει πουθενά!"

Στέφανος Μάνος


8/10/2017