Τα απόκρυφα των πλειστηριασμών και οι τράπεζες.
ΣΧΕΤΙΚΑ ΚΕΙΜΕΝΑ:
Φόροι - φωτιά.
Αυτές είναι όλες οι φορολογικές επιβαρύνσεις
στην ακίνητη περιουσία.
Σύμφωνα με πληροφορίες που εκτιμούμε ως έγκυρες, οι τράπεζες οδηγούν σε πλειστηριασμό ακίνητα σημαντικής μελλοντικής αξίας (διαμερίσματα και κατοικίες σε ανερχόμενες περιοχές, πολυτελείς κατοικίες σε ακριβές περιοχές, μαγαζιά, γραφεία, εξοχικές βίλες κ.α.) που καλύπτουν «κόκκινα δάνεια». Στον πλειστηριασμό, μάλιστα, τα αγοράζουν σε πολύ χαμηλή τιμή, αφού προηγουμένως έχουν εκτιμήσει, επίσης, πολύ χαμηλά την εμπορική τους αξία.
Γι΄αυτό φαίνεται ότι δεν εμφανίζονται αγοραστές στους πλειστηριασμούς. Οι επαγγελματίες του χώρου μάλλον έχουν αντιληφθεί ότι η τράπουλα είναι σημαδεμένη. Έτσι, οι τράπεζες κερδίζουν τριπλά, αφού καλύπτουν ένα μέρος του «κόκκινου δανείου», γράφουν ζημιά το υπόλοιπο μειώνοντας τα κέρδη και η ίδια η τράπεζα ή η θυγατρική της του real estate αποκτά σε χαμηλή τιμή ένα καθαρό περιουσιακό στοιχείο που θα πουλήσει αργότερα σε διπλάσια ή τριπλάσια τιμή.
Επειδή ό,τι είναι νομότυπο δεν είναι και ηθικό, ούτε αναγκαστικά και δίκαιο, ο κύκλος αυτός -ανεξάρτητα εάν είναι νομότυπος- χρήζει έρευνας τόσο από την εποπτεύουσα Τράπεζα της Ελλάδος, όσο και από την Επιτροπή Ανταγωνισμού, αλλά και τις φορολογικές αρχές και γιατί όχι από την Εισαγγελία.
Η εικονικότητα των αποτιμήσεων, οι ενδο-ομιλικές συναλλαγές και πολλές άλλες πτυχές αυτής της πρακτικής, για λόγους αποκατάστασης της κοινωνικής εμπιστοσύνης προς το τραπεζικό σύστημα, πρέπει να διερευνηθούν. Υπάρχει και ένα ζήτημα ουσίας. Οι τράπεζες αδειοδοτούνται από το κράτος προκειμένου να διαχειριστούν την αποταμίευση των πολιτών και των επιχειρήσεων προς όφελος του κοινωνικού συνόλου.
Η πρακτική που προαναφέραμε σίγουρα λειτουργεί υπέρ των μετόχων της τράπεζας, αλλά δεν είναι ξεκάθαρο εάν λειτουργεί και υπέρ της εθνικής οικονομίας, αφού οι πόροι που θα έπρεπε να χρηματοδοτούν την οικονομική ανάπτυξη διατίθενται ουσιαστικά για κερδοσκοπικούς λόγους, ίσως και για να φουσκώσουν τον αναβαλλόμενο φόρο.
Ο Μάκης Ανδρονόπουλος είναι δημοσιογράφος και συγγραφέας. Διετέλεσε διευθυντής σύνταξης στη “Ναυτεμπορική”, στον “Κόσμο του Επενδυτή”, στην “Απογευματινή της Κυριακής” και αρχισυντάκτης στο “Κέρδος”. Εργάστηκε ως οικονομικός συντάκτης στην “Καθημερινή”, το “Έθνος”, το “Ποντίκι” και παρουσίασε οικονομικές εκπομπές στα κανάλια ΜΕGA, TEMPO, SevenX. Εργάστηκε, επίσης, στο χώρο της πολιτικής επικοινωνίας. Έχει γράψει τα βιβλία “Η Ελλάδα στο ντιβάνι - Διεργασίες ανατροπής γύρω από την ιστορία, τη γλώσσα και τα κοινωνικά στερεότυπα” (εκδόσεις Αλεξάνδρεια, 2011), “Το γερμανικό σύνδρομο - Η Ελλάδα και η Ευρώπη απέναντι στη γερμανική ιδιαιτερότητα” (εκδόσεις Ταξιδευτής, 2013) και έχει μεταφράσει το φουτουριστικό μυθιστόρημα του Τσέχου συγγραφέα Γιαν Βάις “Το σπίτι με τα χίλια πατώματα” (εκδόσεις Οδυσσέας, 1982).
18 Δεκεμβρίου 2018
ΣΧΕΤΙΚΑ ΚΕΙΜΕΝΑ
Φόροι - φωτιά.
Εφορία: Αυτές είναι όλες οι επιβαρύνσεις
στην ακίνητη περιουσία.
Εταιρείες με εμπράγματα δικαιώματα πλήρους, ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας σε ακίνητα εντός Ελλάδος επιβαρύνονται υπό προϋποθέσεις με Ειδικό Φόρο Ακινήτων, ο οποίος επιβάλλεται ετησίως με συντελεστή 15% επί της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων αυτών.
Μια σειρά από επιβαρύνσεις «τσακίζουν» κάθε χρόνο τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Από τον ΕΝΦΙΑ μέχρι φόρους στις καθημερινές συναλλαγές προκαλούν τρόμο. Ας δούμε ποιες είναι αυτές που επιβαρύνσεις:
ΕΝΦΙΑ: Επιβάλλεται Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (κύριος και συμπληρωματικός) στα ακίνητα που βρίσκονται στην Ελλάδα και ανήκουν σε φυσικά ή νομικά πρόσωπα την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους. Ο ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται στα εμπράγματα δικαιώματα της πλήρους και ψιλής κυριότητας, της επικαρπίας, της οίκησης και της επιφάνειας επί του ακινήτου.
Ο κύριος φόρος κυμαίνεται από €2 – €13 /τ.µ. για σπίτια, €3,7 – €11.250 /στρ. για οικόπεδα, €1/στρ. για αγροτεµάχια και υπολογίζεται ως γινόμενο επιμέρους καθορισμένων συντελεστών.
Ο συμπληρωματικός φόρος επιβάλλεται στη συνολική αξία των δικαιωµάτων επί ακινήτων, µε συντελεστές 0,15% – 1,15% για τα φυσικά πρόσωπα (€250.000 αφορολόγητο). Για το 2018 και το 2019 η αξία αγροτεμαχίων φυσικών προσώπων δεν λαμβάνεται υπόψη κατά τον υπολογισμό του συμπληρωματικού φόρου. Για τα νομικά πρόσωπα ο συντελεστής ανέρχεται σε 0,55% (0,1% για ακίνητα που ιδιοχρησιμοποιούνται για την παραγωγή ή την άσκηση κάθε είδους επιχειρηματικής δραστηριότητας).
Τεκμαρτό εισόδημα ιδιοχρησιμοποίησης ή δωρεάν παραχώρησης
Σε περίπτωση δωρεάν παραχώρησης ή ιδιοχρησιμοποίησης ακινήτου, σε φόρο εισοδήματος υπόκειται το τεκμαρτό εισόδημα ύψους 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Απαλλάσσεται από τον φόρο το τεκμαρτό εισόδημα που αφορά δωρεάν παραχώρηση κατοικίας μέχρι 200 τ.μ. προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία προς ανιόντες ή κατιόντες εξ αίματος ή εξ αγχιστείας.
Ειδικά για την περίπτωση της ιδιοχρησιμοποίησης εκπίπτει, κατά τον προσδιορισμό του κέρδους από επιχειρηματική δραστηριότητα των νομικών προσώπων, το τεκμαρτό μίσθωμα κατά το μέτρο που δεν υπερβαίνει το 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
Σε περίπτωση ιδιοκατοίκησης ακινήτου δεν προκύπτει τεκμαρτό εισόδημα αλλά ετήσια αντικειμενική δαπάνη («τεκμήριο διαβίωσης»). Επισημαίνεται ότι τα φυσικά πρόσωπα – φορολογικοί κάτοικοι αλλοδαπής απαλλάσσονται των τεκμηρίων διαβίωσης, ακόμη και εάν διαθέτουν ελληνικό ΑΦΜ ή αποκτούν πραγματικό εισόδημα στην Ελλάδα.
Ειδικός φόρος ακινήτων
Εταιρείες με εμπράγματα δικαιώματα πλήρους, ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας σε ακίνητα εντός Ελλάδος επιβαρύνονται υπό προϋποθέσεις με Ειδικό Φόρο Ακινήτων, ο οποίος επιβάλλεται ετησίως με συντελεστή 15% επί της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων αυτών.
Προβλέπεται σειρά απαλλαγών και εξαιρέσεων. Ενδεικτικά, απαλλάσσονται από τον Ειδικό Φόρο Ακινήτων εταιρείες που έχουν την έδρα τους στην Ελλάδα ή στην ΕΕ, εφόσον έχουν ονομαστικές μετοχές μέχρι φυσικού προσώπου, αποδεικνύονται τα φυσικά πρόσωπα που είναι οι τελικοί μέτοχοι και αυτοί διαθέτουν ΑΦΜ στην Ελλάδα. Η απαλλαγή ισχύει και για τα νομικά πρόσωπα που έχουν την έδρα τους σε κράτος που δεν θεωρείται μη συνεργάσιμο.
Τέλος ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ)
Το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) υπολογίζεται με συντελεστές από 0,25‰ έως 0,35‰ επί του γινομένου της επιφάνειας, της παλαιότητας και της τιμής ζώνης του ακινήτου και βαρύνει το πρόσωπο που έχει την κυριότητα ή την επικαρπία του ακινήτου κατά την 1η Ιανουαρίου του οικείου έτους φορολογίας. Το ΤΑΠ εισπράττεται μέσω του λογαριασμού ηλεκτρικής ενέργειας, όταν το ακίνητο ρευματοδοτείται.
Δημοτικά τέλη και φόροι
Συνηθέστερα τέλη τα οποία επιβάλλονται από τους δήμους σε βάρος των ιδιοκτητών ακίνητης περιουσίας είναι τα δημοτικά τέλη καθαριότητας – φωτισμού και ο δημοτικός φόρος ηλεκτροδοτούμενων χώρων. Τα παραπάνω τέλη εισπράττονται μέσω του λογαριασμού ηλεκτρικής ενέργειας.
Oι επιβαρύνσεις και οι λοιπές υποχρεώσεις κατά τη μίσθωση ακινήτων
Φορολογία εισοδήματος & εισφορά αλληλεγγύης: Τα φυσικά πρόσωπα υπόκεινται σε φόρο για το εισόδημα που αποκτούν από εκμίσθωση ακινήτων σύμφωνα με την παρακάτω κλίμακα:
Το εισόδημα από εκμίσθωση ακινήτων φυσικών προσώπων υπόκειται επιπλέον σε ειδική εισφορά αλληλεγγύης, εφόσον συναθροιζόμενο με τα λοιπά εισοδήματα του φορολογουμένου υπερβαίνει ετησίως το ποσό των €12.000. H ειδική εισφορά αλληλεγγύης υπολογίζεται με συντελεστές που ανέρχονται σε μέχρι και 10% (για εισοδήματα πάνω από €220.000).
Στα φυσικά πρόσωπα το εισόδημα από ακίνητα δεν λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό της προκαταβολής φόρου εισοδήματος.
Φορολογία εισοδήματος – Νομικά πρόσωπα: Το εισόδημα από εκμίσθωση ακινήτων που αποκτούν νομικά πρόσωπα, με διπλογραφικά ή απλογραφικά βιβλία, υπόκειται σε φόρο εισοδήματος με τον εταιρικό συντελεστή ύψους 29%, ως κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα. Το σχετικό εισόδημα λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό της προκαταβολής φόρου εισοδήματος (σήμερα η προκαταβολή ανέρχεται σε 100% του φόρου που αναλογεί στο εισόδημα του τρέχοντος φορολογικού έτους).
Αλλοδαπές εταιρείες: Αλλοδαπές εταιρείες που διατηρούν ακίνητο στην Ελλάδα και αποκτούν εισόδημα από την εκμίσθωση ακινήτου υποχρεούνται σε τήρηση βιβλίων και υποβολή δήλωσης φορολογίας εισοδήματος στην Ελλάδα. Το εισόδημα αυτό υπόκειται σε φόρο με τον εταιρικό συντελεστή ύψους 29%. Η υποχρέωση τήρησης βιβλίων προκύπτει καθώς από 1.1.2014 το εισόδημα από ακίνητη περιουσία που αποκτούν αλλοδαπές εταιρείες αντιμετωπίζεται φορολογικά ως κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα, ανεξαρτήτως της ύπαρξης ή μη μόνιμης εγκατάστασης στη χώρα.
ΦΠΑ ή τέλος χαρτοσήμου: Η μίσθωση κατοικιών για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών φυσικών προσώπων
απαλλάσσεται του τέλους χαρτοσήμου.
Η μίσθωση ακινήτων για επαγγελματικούς σκοπούς υπόκειται σε τέλος χαρτοσήμου με συντελεστή 3,6%, ανεξαρτήτως της ιδιότητας των συμβαλλομένων. Το χαρτόσημο υπολογίζεται επί του συμφωνηθέντος μισθώματος.
Ειδικά στην περίπτωση επαγγελματικών μισθώσεων, ο υποκείμενος στον ΦΠΑ εκμισθωτής του ακινήτου έχει τη δυνατότητα επιλογής υπαγωγής της μίσθωσης σε καθεστώς ΦΠΑ με συντελεστή 24% (αντί χαρτοσήμου). Το δικαίωμα επιλογής φορολόγησης ασκείται με την υποβολή σχετικής αίτησης στην αρμόδια ΔΟΥ. Σε κάθε περίπτωση, απαιτείται η σύμφωνη γνώμη του αντισυμβαλλομένου (μισθωτή).
Δήλωση μισθωτηρίων στο TAXIS
Οι εκμισθωτές-υπεκμισθωτές ακίνητης περιουσίας και όσοι προβαίνουν σε παραχώρηση χρήσης γης και ακινήτου υποχρεούνται:
Να δηλώνουν με ηλεκτρονικό τρόπο όλα τα πληροφοριακά στοιχεία των αρχικών ή τροποποιητικών μισθώσεων ή της παραχώρησης της χρήσης μέχρι το τέλος του επομένου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης ή την τροποποίησή της.
Ανεξάρτητα αν πρόκειται για γραπτή ή προφορική συμφωνία και
Ανεξάρτητα αν το μίσθωμα καταβάλλεται σε χρήμα ή σε είδος.
Η υποχρέωση υποβολής αφορά τις παρακάτω περιπτώσεις:
Αστικές μισθώσεις (κατοικίας).
Επαγγελματικές / εμπορικές.
Τουριστικές βραχυπρόθεσμες (διάρκεια μέχρι τρεις μήνες).
Βραχυχρόνιες μισθώσεις που δεν πραγματοποιούνται μέσω ψηφιακών πλατφορμών.
Αγροτικές / γεωργικές.
Παραχώρηση χρήσης (δωρεάν ή με αντάλλαγμα σε είδος).
Εξαιρούνται της υποχρέωσης όσοι παραχωρούν δωρεάν κατοικία μέχρι 200 τ.μ. προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία προς ανιόντες ή κατιόντες. Επιπροσθέτως, δεν υφίσταται υποχρέωση δήλωσης της λύσης της σύμβασης (παρέχεται όμως η σχετική δυνατότητα).
Επισημαίνεται πως για διορθώσεις / μεταβολές για τις οποίες πρέπει να τροποποιηθούν περισσότερα έτη από ένα, το πρόστιμο επιβάλλεται μόνο μία φορά, εφόσον πρόκειται για την ίδια μεταβολή.
Oι επιβαρύνσεις κατά τη διάθεση ακινήτων
Φόρος υπεραξίας – Φυσικά πρόσωπα: Η επιβολή του φόρου υπεραξίας σε μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας φυσικών προσώπων που είχε ανασταλεί μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2018, ανεστάλη εκ νέου για ένα ακόμη χρόνο δηλαδή μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2019.
Φόρος υπεραξίας – Νομικά πρόσωπα: Η υπεραξία από τη μεταβίβαση ακινήτων που αποκτούν νομικά πρόσωπα, με διπλογραφικά ή απλογραφικά βιβλία, υπόκειται σε φόρο εισοδήματος με τον εταιρικό συντελεστή ύψους 29%, ως κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα.
Οσον αφορά τις αλλοδαπές εταιρείες που διατηρούν ακίνητο στην Ελλάδα, τυχόν υπεραξία από τη μεταβίβαση του ακινήτου φορολογείται, επίσης, ως κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα της αλλοδαπής εταιρείας στην Ελλάδα με τον εταιρικό συντελεστή ύψους 29%.
ΦΜΑ ή ΦΠΑ: Επιβαρύνουν τον αγοραστή σύμφωνα με τα παραπάνω.
Κληρονομιά – Δωρεά – Γονική Παροχή Ακινήτων
Σε φόρο κληρονομιάς, γονικής παροχής και δωρεάς υπόκεινται μόνο τα ακίνητα που αποκτώνται από τις παραπάνω αιτίες και βρίσκονται στην Ελλάδα. Οι φορολογικοί συντελεστές διαμορφώνονται σύμφωνα με τον πίνακα (φωτογραφία).
Διευρύνεται ο κύκλος των δικαιούχων της απαλλαγής από τον φόρο κληρονομιών για την αιτία θανάτου απόκτηση πρώτης κατοικίας. Η απαλλαγή καταλαμβάνει πλέον τους Ελληνες, τους υπηκόους των κρατών-μελών της ΕΕ καθώς και τους υπηκόους των κρατών του ΕΟΧ, ανεξαρτήτως τού εάν είναι κάτοικοι Ελλάδος ή όχι. Η απαλλαγή έχει εφαρμογή και στην απόκτηση πρώτης κατοικίας αιτία γονικής παροχής.
Μορφές εκμετάλλευσης ακινήτων
ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (ΤΥΠΟΥ AIRBNB)
Βραχυχρόνια μίσθωση στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού θεωρείται η μίσθωση ακινήτου μέσω ψηφιακών πλατφορμών, με διάρκεια μικρότερη του έτους και όταν δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων.
Μεταξύ άλλων, μπορούν να μισθώνονται ακόμα και δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών.
Τυχόν βραχυχρόνιες μισθώσεις που συνάπτονται ιδιωτικά και όχι μέσω πλατφόρμας αντιμετωπίζονται ως κοινές αστικές μισθώσεις.
Φορολογία εισοδήματος & εισφορά αλληλεγγύης – Φυσικά πρόσωπα: Το εισόδημα που αποκτούν τα φυσικά πρόσωπα από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων θεωρείται ως «εισόδημα από ακίνητη περιουσία», εφόσον παρέχονται μόνο κλινοσκεπάσματα, γεγονός που σημαίνει πως φορολογείται με την κλίμακα που εφαρμόζεται στα ενοίκια. Αντίθετα, εάν παρέχονται και περαιτέρω υπηρεσίες πλέον της παροχής κλινοσκεπασμάτων, το εισόδημα θεωρείται ως προερχόμενο από «επιχειρηματική δραστηριότητα» και φορολογείται εφαρμόζοντας την κλίμακα φορολογίας των μισθωτών υπηρεσιών, επί των κερδών της δραστηριότητας (μετά την αφαίρεση των σχετικών δαπανών).
Φορολογία εισοδήματος – Νομικά πρόσωπα: Για τα νομικά πρόσωπα το εισόδημα θεωρείται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία και φορολογείται σε κάθε περίπτωση εφαρμόζοντας τον συντελεστή εταιρικής φορολογίας στα κέρδη της εταιρείας (29%).
Εμμεσοι φόροι (ΦΠΑ, τέλη χαρτοσήμου): Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ, υπό τον όρο ότι κατά τη διάρκεια της μίσθωσης δεν παρέχονται από μέρους του εκμισθωτή πρόσθετες υπηρεσίες προς τους μισθωτές πλέον της απλής παροχής κλινοσκεπασμάτων (όπως υπηρεσίες καθαριότητας, περισυλλογής απορριμμάτων, βοηθητικού προσωπικού κ.ά.).
Τα παραπάνω εφαρμόζονται και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων οι οποίες δεν ενεργούνται μέσω ψηφιακών πλατφορμών.
Σε περίπτωση που παρέχονται και πρόσθετες υπηρεσίες για την περιποίηση των πελατών, το συνολικό αντίτιμο που καταβάλλεται δεν απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ, αλλά θεωρείται ότι πρόκειται για παροχή υπηρεσιών διαμονής, οι οποίες υπόκεινται στον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ (13%), με δικαίωμα έκπτωσης του ΦΠΑ των σχετικών δαπανών.
Οι διατάξεις του κώδικα τελών χαρτοσήμου δεν έχουν εφαρμογή στις βραχυχρόνιες μισθώσεις κατοικιών.
Υποχρεώσεις δηλώσεων, αναρτήσεων (TAXIS)
Ο κύριος του ακινήτου (ή ο νομέας ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής), εφόσον αναθέτει σε τρίτο τη διαχείριση του ακινήτου του με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση, έχει υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στο TAXIS, στην οποία θα καταχωρίσει τα στοιχεία του διαχειριστή του ακινήτου. Σε περίπτωση μη υποβολής αυτής, θεωρείται ο ίδιος διαχειριστής του ακινήτου.
Ο διαχειριστής ακινήτου οφείλει:
l Να εγγραφεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ).
l Να αναγράφει στις ψηφιακές πλατφόρμες τον αριθμό εγγραφής του ακινήτου στο ως άνω μητρώο.
l Να υποβάλλει τη «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής» ανά μισθωτή, μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο και να οριστικοποιεί τα στοιχεία μέχρι τις 28 Φεβρουαρίου κάθε έτους.
Οι κυρώσεις
l Μη τήρηση διοικητικών προϋποθέσεων (π.χ. μη αναγραφή αρ. μητρώου ακινήτου στην πλατφόρμα): αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους 5.000 ευρώ στους διαχειριστές ακινήτων.
l Μη υποβολή ή υποβολή ανακριβούς Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής: πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος στον διαχειριστή του ακινήτου.
l Εκπρόθεσμη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής: πρόστιμο ύψους 100 ευρώ.
ΜΙΣΘΩΣΗ ΕΠΙΠΛΩΜΕΝΩΝ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΝ
ΚΑΙ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΩΝ ΚΑΤΑΛΥΜΑΤΩΝ
Οταν φυσικά πρόσωπα εκμισθώνουν επιπλωμένα διαμερίσματα, χωρίς να παρέχουν υπηρεσίες ξενοδόχου, το εισόδημα που αποκτούν φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία με συντελεστές που ανέρχονται μέχρι 45% (για εισοδήματα πάνω από €35.000).
Το εισόδημα που αποκτούν κερδοσκοπικά νομικά πρόσωπα από την εκμίσθωση επιπλωμένων ακινήτων, ανεξαρτήτως εάν παρέχονται υπηρεσίες ξενοδόχου ή όχι, υπόκειται σε φόρο εισοδήματος με τον εταιρικό συντελεστή ύψους 29%, ως κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα.
Σε περίπτωση που παρέχονται και άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων το εισόδημα υπόκειται σε ΦΠΑ με συντελεστή 3%.
ΕΤΑΙΡΕΙΕΣ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ (ΑΕΕΑΠ)
Η ΑΕΕΑΠ έχει ως αποκλειστικό σκοπό την απόκτηση και διαχείριση ακίνητης περιουσίας, και γενικότερα τη διενέργεια επενδύσεων συναφών με ακίνητα. Το μετοχικό της κεφάλαιο ανέρχεται σε τουλάχιστον €25 εκατ. (εισφορά ακινήτων και μετρητά).
Τα κέρδη της ΑΕΕΑΠ απαλλάσσονται του φόρου εισοδήματος, όπως και τα μερίσματα που διανέμει.
Υπόκειται σε ετήσιο φόρο επενδύσεων βάσει της εύλογης αξίας (μετά από αποτίμηση) σε ακίνητα πλέον των ταμειακών διαθεσίμων, με συντελεστή περίπου 0,75% επί του συνολικού ενεργητικού της ΑΕΕΑΠ (συντελεστή 10% επί του εκάστοτε επιτοκίου παρέμβασης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας (ΕΚΤ), προσαυξημένου κατά 1 ποσοστιαία μονάδα).
Η μεταβίβαση ακινήτων προς την ΑΕΕΑΠ απαλλάσσεται του ΦΜΑ. Η σχετική φορολογική απαλλαγή κατά τη μεταβίβαση ακινήτου προς την ΑΕΕΑΠ δεν καταλαμβάνει τον ΦΠΑ, αλλά μόνο τον φόρο μεταβίβασης. Συνεπώς, η μεταβίβαση ακινήτου προς την ΑΕΕΑΠ έναντι ανταλλάγματος, εφόσον αυτό είναι νεόδμητο, υπόκειται σε ΦΠΑ. Η απαλλαγή δεν καταλαμβάνει τον φόρο εισοδήματος για την υπεραξία που προκύπτει κατά την εισφορά ακινήτων. Οι μεταβιβάσεις ακινήτων από την ΑΕΕΑΠ προς τρίτους υπόκεινται σε ΦΜΑ.
Η υπεραξία από τη μεταβίβαση μετοχών των ΑΕΕΑΠ, μη εισηγμένων στο Χρηματιστήριο Αθηνών, απαλλάσσεται του φόρου εισοδήματος.
Ειδικές μορφές εκμετάλλευσης
ΧΡΟΝΟΜΕΡΙΣΤΙΚΗ ΜΙΣΘΩΣΗ (time sharing)
Η χρονομεριστική μίσθωση είναι σύμβαση όπου ένας από τους συμβαλλομένους, ο εκμισθωτής, αναλαμβάνει την υποχρέωση να παραχωρεί κατ’ έτος στον άλλο συμβαλλόμενο μισθωτή τη χρήση τουριστικού καταλύματος και να παρέχει σε αυτόν συναφείς υπηρεσίες.
Εχει ως αντικείμενο μόνο τουριστικό κατάλυμα και καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Εκμισθωτής μπορεί να είναι φυσικό ή νομικό πρόσωπο ενώ μισθωτής μόνο φυσικό. Το εισόδημα που αποκτά ο εκμισθωτής από το καταβαλλόμενο σε αυτόν μίσθωμα φορολογείται ως κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα και εμπίπτει στο καθεστώς ΦΠΑ.
ΠΩΛΗΣΗ ΚΑΙ ΕΠΑΝΑΜΙΣΘΩΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (SALE & LEASE BACK)
Η πώληση και η επαναμίσθωση ακινήτων είναι μια μορφή χρηματοδότησης και χρησιμοποιείται από τις επιχειρήσεις για τη βελτίωση των χρηματοοικονομικών τους ροών.
Είναι δυνατόν να συμφωνηθεί ότι μετά τη λήξη της επαναμίσθωσης η μισθώτρια εταιρεία θα έχει το δικαίωμα να αποκτήσει το ακίνητο στην υπολειμματική αξία.
ΑΝΕΓΕΡΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΣΕ ΟΙΚΟΠΕΔΟ ΤΡΙΤΟΥ
Είναι συχνό φαινόμενο οι επιχειρήσεις να μισθώνουν οικόπεδα από τρίτους και στη συνέχεια να ανεγείρουν σε αυτά το κτίσμα που επιθυμούν σύμφωνα με δικές τους προδιαγραφές.
Μετά τη λήξη της μίσθωσης είναι δυνατόν το κτίσμα που θα ανεγερθεί να παραμείνει σε όφελος του εκμισθωτή είτε να κατεδαφιστεί και να αποδοθεί το ακίνητο όπως ήταν κατά την έναρξη της μίσθωσης.
ΣΥΣΤΗΜΑ ΤΗΣ ΑΝΤΙΠΑΡΟΧΗΣ
Στο σύστημα της αντιπαροχής η κατασκευάστρια επιχείρηση-εργολάβος αναλαμβάνει την ανέγερση κτίσματος με ίδιες δαπάνες και καταρτίζει με τον οικοπεδούχο συμβολαιογραφικό προσύμφωνο μεταβίβασης ποσοστών του οικοπέδου. Ουσιαστικά τα ποσοστά αυτά αποτελούν το τίμημα για την υπηρεσία ανέγερσης των κτισμάτων.
ΕΙΣΦΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΓΙΑ ΚΑΛΥΨΗ ΕΤΑΙΡΙΚΟΥ ΚΕΦΑΛΑΙΟΥ
Αποτελεί τρόπο κεφαλαιοποίησης για κάλυψη εταιρικού κεφαλαίου εταιρείας για τον καθορισμό του οποίου απαιτείται αποτίμηση. Υπάγεται σε φόρο συγκέντρωσης κεφαλαίου (ΦΣΚ), φόρο μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) και φόρο εισοδήματος για την τυχόν υπεραξία που προκύπτει από την αποτίμηση.
https://www.tanea.gr/2018/12/19/economy/forologika/
eforia-aytes-einai-oles-oi-epivarynseis-stin-akiniti-periousia/
19 Δεκεμβρίου 2018